墓地能否融资租赁？｜特殊租赁物

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以墓地为融资租赁标的物之法律分析

一、实践中有墓地融资租赁案例吗？

在墓地上进行融资租赁的实践，可以查询到的最早一次系在2019年9月，苏州市宁邦公墓有限公司与苏州国发融资租赁有限公司开展了2笔融资租赁业务，租赁物为公墓中的宁寿区、万寿区景观群，祥安区景观群以及清宁区景观群，该融资租赁交易在动产融资统一登记公示系统（以下简称“中登网”）上进行了登记（如下图所示）。

此外，2020年3月19日，中国兴业控股有限公司发布公告，称其附属公司广东粤盛科融资租赁有限公司与佛山市南海华侨永久墓园管理公司开展售后回租交易，租赁物为位于佛山市南海区狮山镇石碣经济联合社地段（福寿山）总计2172个墓穴。该融资租赁交易亦在中登网上进行了登记（如下表所示）。

二、墓地涉及哪些权利？

《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第735条规定：“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”根据该法条给出的融资租赁的概念可推知，能作为融资租赁业务中租赁物客体的，需要至少满足以下两个条件：第一，该客体应为物；第二，出租人拥有该客体的所有权。

故，为了分析能否在墓地上进行融资租赁，首先需要对墓地上所存在的权利及权利客体进行分析，确定墓地上是否存在满足租赁物条件的客体。

（一）墓地经营者所拥有的权利

1.土地使用权

《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第2条第1款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”由此可见，墓地经营者对墓地所在土地所拥有的，不是土地所有权，而仅仅是土地使用权。

故，墓地所在的土地，并不能作为租赁物进行融资租赁。

2.墓穴、墓碑、牌坊等的所有权

墓地经营者在获得土地使用权后，会在土地上建造墓穴、墓碑、牌坊等有体物，以实现其经营的目的。在讨论墓地经营者建造的前述有体物能否作为融资租赁交易中租赁物客体前，需就前述有体物系属于动产还是不动产这一问题先行讨论。

根据不动产的定义，我认为上述有体物属于“依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的”有体物，故应当是不动产，应当属于构筑物。

《民法典》第209条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”根据以上法律的规定，笔者认为墓地经营者自墓穴、墓碑、牌坊等有体物建造完成之日起就取得了所有权，无须经过登记。

根据上述分析，墓穴、墓碑、牌坊等满足成为融资租赁业务中租赁物客体的条件。

（二）墓地购买者所拥有的权利

《民政部关于进一步加强公墓管理的意见》第2条第2款规定：“今后墓地和骨灰存放格位的使用年限原则上以20年为一个周期。”《天津市殡葬管理条例实施办法》（2017修订）第16条规定：“有偿服务公墓每个墓穴占地面积不得超过1平方米，使用年限不得超过20年。期满后确需继续使用的，应重新办理续租手续。逾期不办理续租手续，又不迁移骨灰的，公墓经营者有权对骨灰进行处理，收回墓穴占用的土地。”除了天津市，贵州省、北京市、云南省、重庆市等省市的相关法规亦规定了墓地的使用年限及续租。

由此可知，墓地购买者所购得的是该墓穴在特定时间段内的使用权，而非墓穴的所有权，购买行为背后的法律本质应当是租赁。故，墓地购买者并无权以墓穴作为租赁物客体进行融资租赁。

（三）结论

综上，墓地上所存在的权利客体中，满足租赁物条件有可能进行融资租赁业务的为墓穴、墓碑、牌坊等。

三、墓地及其经营者在法律上属什么性质？

分析能否在墓地上进行融资租赁，除了需要对融资租赁客体进行分析，也需要对墓地及墓地经营者的性质进行分析。

《公墓管理暂行办法》第3条规定：“公墓是为城乡居民提供安葬骨灰和遗体的公共设施。公墓分为公益性公墓和经营性公墓。公益性公墓是为农村村民提供遗体或骨灰安葬服务的公共墓地。经营性公墓是为城镇居民提供骨灰或遗体安葬实行有偿服务的公共墓地，属于第三产业。”由此可知，墓地可分为公益性墓地和经营性墓地两类。经营性墓地实行有偿服务，其墓地经营者应为营利法人。然，公益性墓地的性质为何，其经营者又属于何种法人，需要进一步分析。

《殡葬管理条例》（2012修订）第9条第2款规定：“农村的公益性墓地不得对村民以外的其他人员提供墓穴用地。”《天津市殡葬管理条例实施办法》（2017修订）第10条规定：“农村的公益性墓地不得对本乡、镇村民以外的其他人员提供墓穴用地，不得从事经营活动。”除了天津市，贵州省、广西壮族自治区、北京市、云南省、四川省、新疆维吾尔族自治区等省市的相关法规亦规定了公益性墓地不得从事经营活动。故，笔者认为，公益性墓地本质上应当属于公益设施。

法律、行政法规均未具体规定公益性墓地的建设、管理者为何种法人，但在部分省市的地方政府规章中，笔者找到了具体规定。如，《山东省公墓管理办法》（2018）第3条第1款规定：“……公益性公墓是指由县（市、区）人民政府、乡镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会建立的，为公民提供骨灰安葬或安放的非营利性墓地和骨灰存放设施。”湖北省《关于加强全省城乡公益性公墓建设管理的意见》第1条第2款规定：“城乡公益性公墓是指县级以下(含县级)人民政府以及村(居)民委员会建设……”

根据上述地方政府规章的规定可知，该部分省市公益性墓地的建设、管理者为机关法人或基层群众性自治组织法人。至于其他未作出明确规定的省市，笔者无法判定经营者的性质，但根据公益性墓地的性质及设立墓地，笔者认为不外乎机关法人、基层群众性自治组织法人及非营利法人几中可能。

四、在墓地上开展融资租赁有何法律风险？

（一）在公益性墓地上进行融资租赁存在被认定无效的风险

公益性墓地，其本身的公益性十分显著，笔者认为将其归入公益设施并无不当。关于以公益设施为租赁物开展融资租赁业务的规定，主要是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号，以下简称《民法典担保解释》）第6条的规定：

以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是有下列情形之一的除外：

（一）在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；

（二）以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。

登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效的，人民法院不予支持。

《民法典担保解释》第6条规定了可以以公益设施作为租赁物开展融资租赁业务的情形：1.新购入公益设施以实现其公益功能的；2.公益设施的所有者登记为营利法人的。只要满足以上两种情形之一，融资租赁合同即为有效，反之则无效。

笔者对公益性墓地进行分析，认为其并不满足以上两者情形中的任意一种。首先，难以满足新购入这一条件，我们所说的公益性墓地都是由墓地经营者自行建造并为公民提供骨灰安葬或安放的设施或场地，不存在从他处购入的情形。其次，根据上文的分析可知，公益性墓地的经营者可能为机关法人、基层群众性自治组织法人或非营利法人，但不会是营利法人。

故，对于以公益性墓地为租赁物的融资租赁合同当属无效，融资租赁公司不可以此作为租赁物开展业务。

（二）墓穴、墓碑、牌坊等有体物的物权变动方式

为了解实践现状，笔者打电话咨询了杭州半山公墓、杭州安贤园公墓、杭州市民政局、上海市民政局的工作人员，均被告知墓地仅有土地使用权证，未就墓穴、墓碑等有体物办理过不动产登记。

虽然根据前文所述，合法建造的墓穴、墓碑、牌坊自建成之日，墓地经营者即取得了所有权，不需要以不动产登记为要件。但根据《民法典》规定，所有权人若要处分所有权的，则仍需办理不动产登记，未经登记，不发生物权效力。故，若想以墓穴、墓碑、牌坊等作为租赁物，仍需办理不动产登记。

为此，笔者打电话咨询了杭州市、上海市、南京市不动产登记服务中心的工作人员，均被告知墓穴、墓碑、牌坊等并不在该机构办理不动产登记之列。同时笔者查询了《上海市不动产登记技术规定》，其中对于不动产登记种类的详细规定中，的确未找到与墓穴、墓碑、牌坊等相符的登记类型。

综上所述，笔者认为墓穴、墓碑、牌坊等虽从性质而言属于不动产，但目前实践中，墓地经营者并未对其进行不动产登记，行政机关对其亦没有相关登记制度，其所有权登记在实践中处于空白状态。

（三）拍卖变卖租赁物时的风险

在融资租赁过程中，若承租人出现违约情形，出租人有权要求拍卖变卖租赁物。在以墓地作为租赁物进行融资租赁时，若拍卖变卖租赁物，可能存在以下问题。

1.租赁物上的使用权对拍卖变卖价格的影响

墓地上的墓穴、墓碑等的价值，主要体现在将其出售给墓地购买者使用收取的费用，墓地经营者也以此为主要盈利方式。故，墓穴、墓碑等能带来的费用收益将影响其拍卖变卖的价格。

墓地的使用年限原则上以20年为一个周期，且费用为一次性缴纳。由此可知，已经存在着墓地购买者的使用权的租赁物，在较长时间内也许无法产生经济收益。故，使用权的存在，也许会影响租赁物拍卖变卖的价格。

2.土地使用权处分情况分析

《民法典》第357条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”笔者认为从性质上而言，墓穴、墓碑等属于构筑物，故出租人在购买墓穴、墓碑等构筑物时，其范围内的土地使用权应当一并处分给了出租人，则在拍卖变卖墓穴、墓碑等时，土地使用权可以被一并处分。

但是，鉴于目前并无针对墓穴、墓碑的不动产登记，其是否属于《民法典》第357条规定所称的构筑物，出租人是否取得了墓穴、墓碑的所有权从而一并取得了土地使用权，在实践中存在争议，故土地使用权能否一并拍卖变卖、拍卖变卖所的价款出租人能否优先受偿，在实践中均存在不确定性。

五、小结

以墓穴、墓碑、牌坊等作为租赁物进行融资租赁，实践案例较少。笔者结合上述分析，提出以下建议，供批评指正。

首先，融资租赁公司在开展业务前，必须对墓地及墓地经营者的性质进行充分的尽职调查。如前文所述，以公益性墓地为租赁物的融资租赁合同当属无效，故融资租赁公司必须确保作为租赁物的公墓为经营性墓地。

其次，融资租赁公司在选择具体的墓穴等作为租赁物时，应当充分考虑该墓穴是否被购买、购买者的剩余使用年限等，这些因素都将影响租赁物的价值。

最后，出租人购买上述有体物时，应当确保所有权的转移。笔者认为，结合法律法规及实践现状，融资租赁公司在开展融资租赁业务时，首先应向当地不动产登记部门进行确认，明确能否对墓穴、墓碑、牌坊等进行不动产登记；其次，应当在合同中明确约定所有权归属及所有权变动方式；最后，应当在中登网对该笔交易进行登记，准确描述租赁物。

本文作者为申骏律师事务所实习律师吕芳钰。

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编辑 | 陆奕鸣

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